פסק-דין בתיק ע"א 3023/06

            ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב - יפו (כב' השופט אטדגי), מיום 30.8.06 בה"פ 201187/05, לפיו ניתן צו מניעה קבוע כנגד המערערים, בעלי-בנין, שלא לבצע בו עבודות בנייה, עד מועד סיום השכירות במושכר שהמשיב שכר בבניין.

            כמפורט בפסק הדין, המשיב שכר חנות בקומת הקרקע של בנין ברחוב בן-עמי 11 בתל-אביב, במקום הידוע ככיכר דיזנגוף, מבעליו דאז מירון קלר ועדנה (להלן: "המושכר"). המשיב ערך במושכר שיפוצים נרחבים וניהל בו מאז 19.9.02 בית-קפה. כל שולחנות וכסאות בית הקפה מוקמו מחוצה לו ובסמוך אליו. בהתאם להסכם השכירות בין הצדדים, עשה המשיב שימוש גם במחסן סמוך ובמעבר שחיבר בינו ובין בית הקפה, לצורך פריקת סחורה וכיו"ב. תקופת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות, כולל תקופות האופציה שניתנו למבקש, עד ליום 18.9.07.

            בחודש ספטמבר 2004 רכשו המערערים את הבנין ממירון, וכחצי שנה לאחר-מכן הגישו לוועדה המקומית בקשה להיתר לעבודות בנייה בהיקף נרחב, בכללן תוספת שתי קומות לבנין תוספות בנייה ושינויים שונים בקומות הקיימות, וכן, הריסת המחסן ששימש את בית הקפה. התנגדות שהגיש המשיב לוועדה נדחתה, ההיתר ניתן והמערערים החלו בעבודות הבנייה.

            בתובענה שנדונה לפני הערכאה הדיונית טען המשיב, כי בביצוע עבודות הבנייה המערערים הפרו את סעיף 3(ד) להסכם השכירות עימו, כשהסעיף הינו תנאי מרכזי בהסכם. בהתאם לסעיף זה " המשכיר מתחייב בזאת שלא לבצע שיפוץ בבניין ו/או בחלק ממנו ו/או לעשות פעולה אחרת כלשהי שיש בה כדי לפגוע ו/או כדי לגרוע משימושו של השוכר במושכר על פי הסכם זה".  המערערים, שלא כפרו בכך שבאו בנעליו של המשכיר, התחייבו שלא לבצע שיפוץ בבנין או בחלק ממנו, כאמור.

            בית המשפט קבע בפסק-דינו, כי כל קיומו של המושכר כבית-קפה - אשר מקומות הישיבה שלו מוקמו כולם מחוץ לבנין - בהתבסס על הסביבה החיצונית של הבנין, וכי ברור הוא שעבודות בנייה ושיפוץ בבנין "יבריחו את הלקוחות שלא ירצו לשבת במקום שיש בו רעש, אבק ולכלוך".

            בית המשפט קבע, כי התנאי הנ"ל נכלל בהסכם מפני הדברים האלה, וכי המשיב לא היה מתקשר בהסכם ולא היה נדרש להשקעה כספית בלתי-מבוטלת, כדי להכשיר המושכר להיות בית-קפה, אלמלא קיומו.

            עוד קבע, כי גירסת המערערים, לפיה מדובר בעיקר בעבודות הנעשות בתוך הבנין, שאין בהן כדי להפריע לפעילותו התקינה של בית הקפה, איננה מתיישבת בשום אופן עם תיאור העבודות שפורטו בבקשה להיתר, וכי גם הערות מהנדס הרישוי , אשר פורטו במסמך, התייחסו לעבודות רבות ונרחבות של הריסה, שינויים ובנייה.

            בית המשפט קבע בין השאר, על-סמך עדות המערער 2 בפניו, כי היה בכוונת המערערים לבנות 16 יחידות דיור, כאשר "את היחידות האלה אני בונה מהתחלה עד הסוף". מדובר בעבודות בנייה ושיפוצים בהיקף נרחב ביותר "שאין כל ספק כי יש בהן הפרעה מכבידה ביותר על תפקוד בית הקפה", וכדברי המשיב בפניו "תוספת שתי קומות לבנין פלוס שיפוץ חיצוני, כשאני יושב למטה, בית-קפה אשר כל מקומות הישיבה שלו נמצאים בחוץ, לא יכול להתקיים מתחת לאתר בנייה" (ראו עמוד 11 לפרוטוקול מיום 30.8.06).

            בית המשפט דחה את טענת המערערים, לפיה המשיב היה מודע לכוונתם לערוך שיפוצים ושינוייים בבנין, לא התנגד לכך, עודד אותם ותיווך בינם לבין קבלן העוסק בשיפוצים וקבע, כי המשיב נהג נכון משלא מיהר להביע התנגדותו, כל עוד לא דובר בעבודות בהיקף נרחב.

            בית המשפט דחה את טענת המערערים, כי המשיב הפר את הסכם השכירות, משלא המציא ערבויות כנדרש על-פיו וקבע, כי ערבויות כאלה הומצאו - בהסכמת עו"ד עצמון, ב"כ מירון, בדמות שטרי-חוב חתומים על-ידי ערבים, וכי טענה זו הועלתה כאמתלה, לאור התנגדות המשיב לעבודות שהתכוונו לבצע.

            ביחס למחסן קבע בית המשפט, כי מחסן מרוחק היה עלול להביא לשלילת רשיונו של המשיב, ואם היה מוצע לו מחסן אחר, המתאים למטרותיו, הוא היה מסכים לחילופין. בכל מקרה, המערערים לא היו זכאים לשלול זכותו למחסן הספציפי על-פי ההסכם.

            בעיקרי הטיעון קובלים המערערים על ענין אחד בלבד. לטענתם, צו המניעה שניתן נגדם היה גורף, כנגד כל עבודה שהיא, ושגגה יצאה מלפני בית המשפט אשר לא הבחין בין "עבודות שיש בהן כדי לפגוע או לגרוע משימושו במושכר ובין עבודות שאין בהם כדי לפגוע או לגרוע שימושו של המשיב במושכר, כדוגמת עבודות פנים ו/או עבודות בחצר האחורית, בחלקים שאינם גובלים במושכר. הוא הדין ביחס לעבודות בימים או בשעות בהן המושכר סגור".

            לפיכך מבקשים הם לקבל את הערעור, לצמצם את היקפו של צו המניעה "הגורף" "לעבודות אשר היה בהם כדי לפגוע - פגיעה ממשית - בשימושו של המשיב במושכר, כפי שיקבעו על-ידי מומחה מטעם בית המשפט".

            מנגד, טען המשיב בעיקרי טיעוניו, כי אין יותר כל משמעות מעשית לערעור, היות והוא וכבר פינה את המושכר ב- 16.9.07. לגופו של ענין, פסק הדין נשען על יסוד מוסד של בסיס ועובדה ועלה בקנה אחד עם הוראות הדין, ההסכם ושורת ההגיון.

            חזקה על הערכאה הדיונית, שלו סברה שפני המערערים לעבודות שעולות בקנה אחד עם תנאי ההסכם, לא היתה מתערבת, ובוודאי שלא היתה קובעת כי המשיב נהג בתום-לב כאשר לא התנגד לעבודות שביצעו המערערים, כל עוד דובר בעבודות שאינן בהיקף נרחב. אמת ניתנה להיאמר, עובדה זו, מוכיחה בעליל שהמשיב לא העלה התנגדויות סרק.

זאת ועוד, עתירת המערערים למינוי מומחה בשלב של ערעור היא הנותנת, כי המערערים עצמם סבורים שרק מומחה יכול היה לקבוע - אם בכלל - איזה מהעבודות שהיה בכוונתם לעשות, יכולות לעמוד בקנה אחד עם התנאי שנקבע בהסכם.  עתירתם למינוי מומחה כעת, היא בגדר חכמה שלאחר מעשה, שצריכה הייתה לבוא לפני הערכאה הדיונית ולא לאחר מתן פסק הדין במסגרת ערעור. ובכל מקרה, נוכח העובדה שהמשיב כבר פינה לפני זמן רב את המושכר, היא גם איננה יעילה הגיונית או סבירה.

            הכלל שנקבע בכל פסקי הדין הרבים, הדנים בהתערבות בית-משפט של ערעור בממצאים עובדתיים קובע, כי ערכאת הערעור לא תתערב בהם, אלא אם מצאה שנפלה בהם טעות עקרונית ובולטת או שאינם מתיישבים כלל עם חומר הראיות. אנו לא מצאנו בפסק הדין טעות מן הסוג המצדיק התערבות. להיפך, בדין קבעה הערכאה הדיונית את ממצאיה על-פי חומר הראיות שהיה בפניה. אנו מתקשים לחשוב אילו עבודות ניתן היה לבצע - כאשר מדובר בהריסה ובנייה של 16 יחידות דיור - מבלי להפר את תנאי ההסכם שבין הצדדים.

            בית המשפט ביסס את ממצאיו בענין היקף העבודות הנדרשות גם על התרשמות ישירה מהעדים שהעידו בפניו, ואין בפי המערערים טענה על-כך. ועל סמך כלל הראיות - שהוגשו.

בין כה וכה, מסקנות בית-משפט קמא על מהימנות גירסות הצדדים מנומקות היטב והן טובות בעינינו. הוא שקל את מתן צו המניעה על רקע ממצאיו העובדתיים ושאר היבטים הצריכים לענין, ואיזן נכוחה בין זכויות הצדדים בהתאמת לראיות.